Dres. Thomsen & Kollegen
Hamburg
Was muss man zur Staffelmiete wissen?
Eine Staffelmietvereinbarung muss zwingend schriftlich geschlossen werden. Dies erfordert die eigenhändigen Unterschriften beider Vertragspartner auf Papier. Übrigens haben Sie als Vermieter bei der Vereinbarung einer Staffelmiete auch die Mietpreisbremse zu beachten. In einem Gebiet, in dem diese gilt, dürfen Sie also bei einem neuen Mietvertrag nur eine Ausgangsmiete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreitet.
Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Daher darf die Mieterhöhung in jedem Fall nicht so hoch sein, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Anderenfalls ist die ortsübliche Vergleichsmiete hier nicht relevant, sie darf also überschritten werden.
Die Kappungsgrenze (maximal 20 Prozent oder bei Wohnungsmangel 15 Prozent mehr innerhalb von drei Jahren) gilt bei der Staffelmiete nicht. Vorsicht ist jedoch immer geboten, denn auch bei einer Staffelmiete kann es zu einer Mietpreisüberhöhung und damit zu einer Ordnungswidrigkeit kommen. Diese liegt vor, wenn in dem Gebiet Wohnungsknappheit herrscht und die Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Eine solche mietvertragliche Vereinbarung wäre dann unwirksam; bei einem Rechtsstreit würde die ortsübliche Vergleichsmiete als maßgeblich angesehen.
Im Rahmen der Staffelmiete kann auch das Kündigungsrecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen werden – für bis zu vier Jahre. Es handelt sich dabei um einen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters. Der Vermieter darf jedoch trotzdem kündigen [3]. Oft ist ein solcher Ausschluss jedoch nicht sinnvoll – so ist es ja durchaus denkbar, dass ein Mieter auch mal aus beruflichen oder familiären Gründen umziehen muss. Daher wird davon nur in wenigen Staffelmietverträgen Gebrauch gemacht. Es empfiehlt sich bei Vereinbarung eines solchen Kündigungsausschlusses, gleichzeitig dem Mieter im Vertrag das Recht einzuräumen, sich bei Stellung eines solventen Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen. Eine gewisse Flexibilität hilft hier beiden Seiten und vermeidet sinnfreie Rechtsstreitigkeiten.
Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch. Es ist also keine besondere Mieterhöhung mit formalen Anforderungen notwendig. In der Praxis ist es jedoch sinnvoll, den Mieter in einem Schreiben an die anstehende Erhöhung zu erinnern – denn niemand liest regelmäßig in seinem Mietvertrag. Dies kann (freiwillig) mit einem Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete verbunden werden, sodass der Mieter gleich sehen kann, dass hier keine unzulässige Mietpreisüberhöhung vorliegt.
Achtung: Wenn beide die vereinbarte Erhöhung vergessen, kann das zusätzliche Geld nicht unbegrenzt lange nachgefordert werden. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Eine Staffelmiete bringt beiden Seiten den Vorteil, dass die Mieterhöhungen vorhersehbar und fest eingeplant sind. Der Vermieter kann seine Einnahmen sicher kalkulieren und der Mieter muss nicht befürchten, dass ihm plötzlich die Mietzahlungen über den Kopf wachsen. Komplizierte Begründungen der Mieterhöhungen entfallen, damit entsteht deutlich weniger Verwaltungsaufwand. Ein Nachteil der Staffelmiete besteht darin, dass sie eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausschließt.
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letzte Änderung U.M. am 23.03.2023 Autor(en): Ulf Matzen |
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Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern. |
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