Ferienwohnungen in Großstädten: Aktuelle Entwicklungen zur Vermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen unterliegt immer mehr Regelungen. In mehreren Bundesländern sind neue Regelwerke in Arbeit, Bebauungspläne werden geändert und der Europäische Gerichtshof hat sich mit der Vermietung an Touristen in Großstädten befasst.

Viele europäische Großstädte versuchen inzwischen, die zunehmende Nutzung von Wohnungen als Ferienunterkünfte für Touristen zu unterbinden. Denn: Wohnraum wird in den Städten immer knapper und teurer. Verschiedene Fälle haben bereits deutsche Gerichte beschäftigt. Auch der Europäische Gerichtshof hat sich nun mit zwei Fällen befasst.

Wie wollen Städte Ferienvermietung unterbinden?

In Deutschland sind in verschiedenen Städten sogenannte Zweckentfremdungssatzungen erlassen worden. Diese sollen eine Zweckentfremdung von Wohnraum verhindern, wozu auch die kurzfristige Vermietung an Feriengäste gerechnet wird. Solche Satzungen beruhen meist auf Landesgesetzen. In der Regel wird die Vermietung an Feriengäste jedoch nicht pauschal untersagt, sondern von einer behördlichen Erlaubnis abhängig gemacht. Auch kann es je nach Regelung bestimmte Ausnahmefälle geben, in denen eine Vermietung dann doch zulässig ist – zum Beispiel, wenn nur ein bestimmter Teil der selbst genutzten Immobilie an Feriengäste vermietet wird oder wenn es sich um eine zeitweise selbst genutzte Zweitwohnung handelt. Es lohnt sich also, sich rechtzeitig über die Rechtslage vor Ort zu informieren.

Welchen Fall hatte der Europäische Gerichtshof zu entscheiden?

In Frankreich dürfen Ferienwohnungen in Städten mit über 200.000 Einwohnern inklusive Paris und Umgebung nur mit behördlicher Genehmigung vermietet werden. Zwei Vermieter hatten ihre Einzimmerwohnungen in Paris trotzdem ohne Genehmigung an Touristen vermietet. Folge war je ein Bußgeld in Höhe von 15.000 Euro sowie die Anordnung, die Wohnungen wieder in normale Mietwohnungen zu verwandeln. Die Vermieter klagten gegen diesen Behördenbescheid vor Gericht und beriefen sich auf ihre Dienstleistungsfreiheit. Das zuständige Gericht leitete dem Europäischen Gerichtshof den Fall zur Vorabentscheidung zu.

Wie fiel die Entscheidung aus?

Die Dienstleistungsfreiheit ist in den EU-Verträgen verankert und gewährt Selbstständigen in der EU das Recht auf Zugang zu den Dienstleistungsmärkten aller Mitgliedsstaaten. Der EuGH hat entschieden, dass die Vermietung von Ferienwohnungen eine Dienstleistung in diesem Sinne ist. Aber: Dem Gericht zufolge steht eine nationale Regelung, die die regelmäßige Kurzzeitvermietung an Personen, die sich nur vorübergehend in der betreffenden Gemeinde aufhalten, von einer Genehmigung abhängig macht, mit dem EU-Recht in Einklang. Denn: Bei der Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, die längerfristig vermietet werden, handle es sich um einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses. Dadurch sei eine solche Regelung gerechtfertigt (Pressemitteilung EuGH Nr.111/20, 22.September 2020). Die beiden Vermieter können sich also nicht auf die Dienstleistungsfreiheit berufen. Das Urteil wird eine gewisse Signalwirkung auch für deutsche Gerichte haben.

Welche aktuellen Entwicklungen gibt es gerade in Deutschland?

Baden-Württemberg hat Mitte 2020 eine deutliche Verschärfung der dortigen Rechtslage zur Zweckentfremdung eingeleitet. Das Gesetzgebungsverfahren läuft noch.

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Groß- und Universitätsstädte sowie Gemeinden in Ballungsräumen bei Bestehen von Wohnraummangel das Recht haben sollen, von Portal-Betreibern wie Airbnb Auskunft darüber zu verlangen, wer hinter einer bestimmten Anzeige steckt. Allerdings ist die Voraussetzung ein bestehender Anfangsverdacht auf eine unzulässige Vermietung. Auch eine Registrierungspflicht für Vermieter ist vorgesehen. Die Gemeinden sollen darüber hinaus eine Anzeigepflicht für jede einzelne Überlassung von Ferienwohnraum anordnen können. Für eine Vermietung ohne Genehmigung steigt das Bußgeld von bisher 50.000 auf künftig 100.000 Euro.

In Nordrhein-Westfalen soll Mitte 2021 eine gesetzliche Neuregelung zur Zweckentfremdung in Kraft treten. Auch hier läuft das Gesetzgebungsverfahren noch. Beabsichtigt ist eine klare Definition der „Zweckentfremdung“. Mieter, die ihre Wohnung an Touristen untervermieten wollen, müssen dort voraussichtlich in Zukunft eine ID-Nummer bei ihrer Gemeinde beantragen. Die Untervermietung an Feriengäste ist dann für maximal 12 Wochen im Jahr erlaubt.

Auf den zu Niedersachsen gehörenden Inseln Wangerooge, Spiekeroog, Langeoog, Baltrum, Norderney, Juist und Borkum wird die Ferienwohnungsvermietung zunehmend durch Bebauungspläne geregelt. Dies bedeutet kein absolutes Verbot: Zum Teil sind klar definierte Gebiete entweder für Dauerwohnen oder für Ferienobjekte zugelassen. Teils werden Umbauten nur noch als Dauerwohnraum genehmigt. Einige Inseln haben auch Satzungen erlassen, die eine gewerbliche Nutzung von Wohnungen oder eine Aufteilung größerer Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen untersagen. Hier sollten sich Wohnungskäufer vor dem Kauf unbedingt genau über die aktuelle Regelung vor Ort informieren.

BGH entscheidet zu Ferienwohnungen in der Eigentümergemeinschaft

Ein positives Urteil für Vermieter sprach der BGH im April 2019. Danach kann eine Eigentümerversammlung nicht per qualifiziertem Mehrheitsbeschluss (75 % der Miteigentumsanteile) verbieten, dass ein Eigentümer seine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet. Auch eine sogenannte „Öffnungsklausel“ in der Gemeinschaftsordnung ermöglicht einen solchen Beschluss nicht. Die Frage, zu welchem Zweck die Eigentümer ihre Wohnungen nutzen dürfen, gehört nämlich zu den sogenannten „mehrheitsfesten Rechten“: Daran kann nur etwas geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen, und zwar einschließlich des Betroffenen (Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18).

Fazit

Ferienwohnungen bieten weiterhin gute Renditen. Allerdings wird die Vermietung an Feriengäste besonders in Großstädten und Ballungsräumen immer mehr eingeschränkt. Wer eine Investition in diesem Bereich plant, sollte sich rechtzeitig über die örtlichen Regelungen informieren. Denn oft ist die Vermietung unter bestimmten Bedingungen oder in bestimmten Gebieten erlaubt oder es gibt Ausnahmeregeln, wenn ein Teil der eigenen Wohnung angeboten wird.


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letzte Änderung U.M. am 09.03.2023 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / Kzenon

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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