Wann ein Wohnungsmangel vorliegt und wer ihn beseitigen muss

Nach Einschätzung des Deutschen Mietverbundes treten in Millionen Wohnungen mehr oder weniger schwerwiegende Mängel auf. Undichte Fenster, defekte Heizung, schimmelnde Wände, Umweltgifte – das ist unangenehm und kann sogar für die Gesundheit werden. Wann liegt ein Wohnungsmangel vor und was kann man in diesem Fall tun? Vermieter1x1.de gibt Ihnen Tipps.

Wann liegt ein Mangel vor?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und Mindeststandart der gemieteten Wohnung garantieren (§ 535 BGB). Wenn der Mieter seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf, liegt ein Mangel vor.


Über einen Mangel spricht man generell dann, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung, sogenannte Ist-Beschaffenheit, von dem im Mietvertrag festgelegten Zustand, sogenannte Soll-Beschaffenheit, abweicht. Die Mängel können dabei sachlicher, geregelt im Paragraph 536 Abs. 1 BGB, oder rechtlicher Natur sein, geregelt in Paragraph 536 Abs. 3 BGB.

Sachmangel

Von einem Sachmangel ist vor allem auszugehen, wenn die Mietsache fehlerhaft ist und sich für den gewöhnlichen Gebrauch nicht eignet. Das kann alles sein, was innerhalb der Wohnung nicht funktioniert. Auch die mitvermieteten Flächen oder Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppen, Flure, Keller, Dachboden, Aufzug müssen im benutzbaren Zustand erhalten sein. Technische Anlagen wie Heizung oder Fahrstuhl müssen sich ebenso in einem vertragsgemäßen Zustand befinden.
Zu Sachmängel zählen beispielsweise:

• Klemmende Fenster und Türen -feuchte Wände und Schimmelflecken
• Defekte Heizung, Dusche, Rollläden
• Undichtes Dach
• Unvorschriftsmäßige Elektroleitungen
• Verstopfte Abflüsse
• Defekter Rauchabzug
• Undichte Wasserrohre und Armaturen
• Unbenutzbarkeit des Balkons
• Mängel eines Treppenhauses
• Ausfall der Aufzugsanlage

Einwirkungen von außen, die die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigen (z.B. Großbaustelle in der Nachbarschaft, Straßenbauarbeiten, Modernisierungsarbeiten im Nebenhaus) werden auch als Mängel bewertet. Da solche Beeinträchtigungen häufig mit Lärm, Schmutz, Umweltgifte und Staub verbunden sind und somit einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ausüben.

Rechtsmangel

Von einem Rechtsmangel ist die Rede, wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsmäßigen Gebrauch der Mieträume nicht gewähren kann, weil das Recht eines Dritten entgegensteht (§ 536 Abs. 3 BGB), wie beispielsweise:

Ein Vermieter vermietet die Wohnung zur gleichen Zeit mehrmals an verschiedene Personen. Ein Mieter schließt einen Untermietvertrag ab und der Vermieter verlangt vom Untermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Rückgabe der Mietsache.

Zugesicherte Eigenschaften

Einem Mangel ist es gleichzustellen, wenn der Vermieter dem Mieter die Eigenschaften der Mietwohnung zugesichert hat, die fehlen oder später wegfallen (§ 536 Abs. 2 BGB), wie beispielsweise:

• Der Vermieter sichert im Mietvertrag zu, dass die Wohnung behindertengerecht ist.
• Im Mietvertrag wird eine bestimmte Wohnfläche bzw. durchschnittliche Mindesttemperatur zugesichert.
• Im Mietvertrag ist angegeben, dass die Wohnung einen Balkon oder einen Kellerraum hat.

Wer muss den Mangel beseitigen?

Die Gesetzeslage ist eindeutig: Der Vermieter hat die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bezüglich der Mieträume (§ 535 BGB). Treten Mietmängel auf, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der vertragsgemäße Zustand seiner Wohnung wiederherstellt – also aufgetretene Mängel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt.

Praxistipp: Wenn Fehler erheblich und nicht vom Mieter zu verantworten sind, dann sollten Sie als Vermieter schnell reagieren und die Wohnungsmängel unverzüglich beheben. Anderenfalls kann der Mieter bei Mängeln die Miete mindern. Bei gravierenden Mängeln kann die Mietzahlung sogar völlig eingestellt werden.

Mängelanzeigepflicht des Mieters

Treten Mängel auf, muss der Mieter dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen. Der Mieter ist nach §536c BGB zur unverzüglichen Mängelanzeige verpflichtet. Anderenfalls verliert er seine Gewährleistungsrechte und kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Auch über die kleineren Mängel, die keine erhebliche Beeinträchtigung mit sich bringen, muss der Vermieter benachrichtigt werden.

Praxistipp: Wohnungsmängel, die durch den normalen Gebrauch während der Nutzung von Wohnung aufgetreten sind, müssen Sie als Vermieter ebenfalls beseitigen. Dazu gehören z. B. verstopfte Rohre an Leitungen, ein abgenutzter Fußboden, Abnutzungen an sanitären Einrichtungen.

Selbstbeseitigungsrecht

Nicht selten holen die Mieter selbst die Handwerker, um die Mängel zu beseitigen. In diesem Fall muss der Vermieter die Rechnungen nicht begleichen. Nach dem Gesetz darf der Mieter einen Mangel keinesfalls selbst beheben, ohne zuvor den Vermieter zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben.

Ausnahmen davon sind so genannte Notreparaturen, z. B. Rohrbruch oder Strom- bzw. Heizungsausfall am Wochenende. Tritt einen Mangel auf, der umgehend beseitigt werden muss, so kann der Mieter kurzerhand selbst eine Fachfirma beauftragen (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Zudem ist der Mieter berechtigt, den Mangel fachgerecht beheben zu lassen, wenn der Vermieter im Verzug ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter trotz einer Mangelanzeige und Mahnung die Reparatur innerhalb ausreichend bemessener Frist nicht ausgeführt hat (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Frist muss so bemessen sein, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, zumindest eine Fachfirma mit der Überprüfung zu beauftragen. Mängelanzeige und Mahnung können dabei gleichzeitig erfolgen. Voraussetzung ist hier, dass der Vermieter zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert wird.

Des Weiteren kann der Mieter verlangen, die im Rahmen der Mängelbehebung entstandenen Aufwendungen für Handwerker und Material zu erstatten. Eigenleistungen von Mieter sind ebenfalls erstattungsfähig. Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht rechtzeitig, so kann der Mieter grundsätzlich einen Teil der Miete einbehalten.

letzte Änderung A.W. am 06.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / Randolf Berold