Mieter zahlt seine Miete nicht – Was kann der Vermieter tun?

Auch wenn der Mietinteressent beim Vertragsschluss einen sympathischen und zuverlässigen Eindruck macht, muss dies nicht bedeuten, dass er auch sorgsam mit der Mietwohnung umgeht und die Miete zuverlässig zahlt. Fast jeder Vermieter hat es schon mal erlebt, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, obwohl die Mietzahlung die wichtigste Vertragspflicht des Mieters ist. Doch was sollte Vermieter bei Mietausfall tun? Vermieter1x1 klärt auf.

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Fälligkeit der Miete ist gesetzlich geregelt. Nach § 556 b Abs. 1 BGB wird die Miete monatsweise zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Sonn- und Feiertage sind keine Werktage, werden also hierbei nicht mitgezählt. Überweist der Mieter seine Miete nicht rechtzeitig oder nur unvollständig, kommt er ohne Mahnung bereits an dem Tag, der auf den 3. Werktag folgt, in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Wenn ein zuverlässiger, langjähriger Mieter nicht zahlt

Unpünktliche Mietzahlung kann unterschiedliche Ursachen haben: Fehler in der Überweisung, Vergesslichkeit, Mietminderung, technische Probleme oder Zahlungsschwierigkeiten. Hat zuverlässiger, langjähriger Mieter bisher immer pünktlich die Miete gezahlt, sollte dem Vermieter das wert sein, kurzfristig Kontakt zu seinem Mieter aufzunehmen und nachzufragen, warum er die fällige Miete nicht überwiesen hat.

Vielleicht gibt es einen Grund für einen Ausfall der monatlichen Miete. Es ist möglich, dass der Mieter die Miete auf falsches Konto überwiesen oder bei einem Bankwechsel ein Dauerauftrag versehentlich nicht wiedereingerichtet hat. Er könnte auch krank oder vorübergehend zahlungsunfähig sein. Jeder vernünftige Mieter wird sich in einem solchen Fall von sich aus bemühen, die Situation möglichst frühzeitig zu klären und fällige Miete zu bezahlen.

Mieter überweist ständig zu spät

Geht die Mietzahlung ständig mit einer Verspätung beim Vermieter ein, sollte Vermieter seinen Mieter wissen lassen, dass er sein Verhalten nicht hinnimmt. Denn wenn der Mieter immer wieder seine Miete zu spät begleicht, ist das eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Oft benötigt der Vermieter die Miete, um das Mietobjekt zu finanzieren. Natürlich sind für ihn ständig verspätete Mietzahlungen ärgerlich.

In einer derartigen Situation lohnt es sich sicherlich zunächst eine kurze Nachricht mit dem Hinweis, zu einem festgesetzten Zeitpunkt die Miete zu zahlen, an den Mieter zu schicken. Ist der Mieter generell solvent und hat nur kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten, dann könnte der Vermieter mit Ihm auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Dies sollte der Vermieter dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Reagiert der Mieter nicht auf die Nachrichten und zahlt wiederholt unpünktlich, ist der Vermieter berechtigt, ihn abzumahnen und zur pünktlichen Zahlung aufzufordern (§ 556b Abs. 1 BGB).

Wird die Miete weiterhin zu spät überwiesen, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Weg, eine ordentliche Kündigung auszusprechen (§ 573b Abs. 2). Hierbei muss er die Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten einhalten. In schweren Fällen könnte der Vermieter das Mietverhältnis wegen „Unzumutbarkeit“ sogar fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Fristlos bedeutet mit einer Räumungsfrist von 10-14 Tagen. Wichtig ist es hierbei, dass der Vermieter die Formalitäten genau einhält. Hierfür muss er den Mieter vorab schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern. Empfehlenswert ist es, dass der Mieter per Einschreiben abgemahnt wird, so kann der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die Abmahnung auch erhält.

Zieht der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht aus, sollte Vermieter beim zuständigen Amtsgericht unverzüglich eine Räumungsklage einreichen.

Mieter zahlt unvollständig

Zahlt der Mieter wiederholt unvollständig, verletzt er schuldhaft und erheblich seine Mietzahlungspflicht. In diesem Fall sollte der Vermieter schnell reagieren. Wer zu lange wartet, lässt leicht einen erheblichen Mietrückstand entstehen. Offene Mietzahlungen können gerichtlich geltend gemacht werden. Empfehlenswert ist es dennoch, den Mieter schriftlich vorher auf den Verzug aufmerksam zu machen und ihm eine kurze Frist zur Nachzahlung zu setzen. Kommt die Zahlung nicht, folgt der nächste Schritt: Der Vermieter kann seinen Mietanspruch durch Zahlungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Zudem können dem Mieter auch die Verzugszinsen in Rechnung gestellt werden.

Ferner kann die Verletzung der Mietzahlungspflicht eine außerordentliche und erst recht eine ordentliche fristgemäße Kündigung nach sich ziehen (BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04). Wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug ist, ermöglichen die §§ 543, 569 BGB dem Vermieter eine fristlose Kündigung. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gemäß §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 BGB setzt im Mietrecht keine vorherige Abmahnung des Mieters voraus.

Erreicht der Mietrückstand den für eine fristlose Kündigung erforderlichen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten noch nicht, kommt unter Umständen eine ordentliche Kündigung des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen eines Mietrückstandes ist auch dann wirksam, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12). So ist in diesem Fall ein Mietrückstand ausreichend, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt.

Ordentliche Kündigung gem. 573 BGB bedarf ebenfalls keiner der Kündigung vorausgehenden Abmahnung. Allerdings besteht häufig das vorrangige Interesse des Vermieters gar nicht darin, das Mietverhältnis zu beenden, sondern die Mietzahlung zu erhalten. Auch wenn eine vorherige Abmahnung des Mieters nicht immer erforderlich ist, sollte der Vermieter diese trotzdem aussprechen, um die Bereitschaft des Mieters zur Zahlung zu fördern.

Quelle: letzte Änderung A.W. am 28.11.2024 Autor(en):  Anna Werner Bild:  Bildagentur PantherMedia / Wavebreakmedia ltd.