Dres. Thomsen & Kollegen
Hamburg
Der Zeitmietvertrag
Bei einem Zeitmietvertrag wird die Vertragsdauer fest vereinbart. Vor dem vereinbarten Vertragsende ist von beiden Seiten keine Kündigung möglich, zumindest keine ordentliche Kündigung, also die normale Kündigung mit gesetzlicher Frist. Eine außerordentliche, meist fristlose Kündigung bleibt möglich.
Welche Voraussetzungen gelten für einen Zeitmietvertrag?
Seit 2001 setzt ein Zeitmietvertrag das Vorliegen bestimmter Befristungsgründe voraus. Diese müssen vor Vertragsabschluss feststehen. Daher kommt dieser Vertragstyp bei Wohnungen heute seltener vor. Üblicher ist er bei Gewerbeimmobilien. Dort gelten die Einschränkungen nicht.Bei Wohnungen ist eine Befristung aus folgenden Gründen erlaubt: Der Vermieter will nach Vertragsende
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen,
- die Räume abreißen, wesentlich verändern oder instand setzen, wodurch eine Fortsetzung des Mietvertrages erheblich erschwert würde, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Der Vermieter muss dem Mieter den Grund für die Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen – am besten im Mietvertrag. Hält er sich nicht daran, gilt der Mietvertrag als unbefristet und kann grundsätzlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 575 BGB).
Was bedeuten die Voraussetzungen im Einzelnen?
Ein möglicher Grund ist die geplante Eigennutzung durch den Vermieter, dessen Verwandte oder Angehörige seines Haushalts (etwa eine Pflegekraft). Der Kreis von Verwandten umfasst Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel und Stiefkinder. Bei entfernteren Verwandten kommt es darauf an, wie eng die Beziehung zum Vermieter ist. Als Vermieter müssen Sie vorher festlegen, wer die Wohnung nach Mietvertragsende wofür nutzen soll. "Eigenbedarf" reicht nicht aus.
Ausreichend wäre zum Beispiel: "Für meine Tochter, die dann in XY-Stadt ihre Ausbildung beginnt."
Eine Befristung wegen geplanter Eigennutzung kann nur zugunsten natürlicher Personen stattfinden, zum Beispiel also nicht für eine GmbH.
Bei einer Befristung wegen Umbauten muss der Vermieter keine genaue Planung vorlegen. Es muss nur absehbar sein, dass diese kaum mit Mietern in der Wohnung machbar wären. Bei einem geplanten Abriss reicht es, im Mietvertrag anzugeben, dass das Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll .
Die geplante Vermietung "an einen zur Dienstleistung Verpflichteten" kommt etwa in Frage, wenn der Vermieter die Wohnung später an seinen Hausmeister vermieten möchte, sowie bei Werksmietwohnungen. Die drei Befristungsgründe sind nicht nachträglich austauschbar.
Letzte Änderung W.V.R am 30.11.2024
Autor(en): Ulf Matzen
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