Dres. Thomsen & Kollegen
Hamburg
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist – Tod des Mieters
Es gibt einige Fälle, in denen ein Mietverhältnis zwar außerordentlich gekündigt werden kann, aber nicht fristlos, sondern mit gesetzlicher Frist. § 573d Abs. 2 BGB legt fest, dass hier die dreimonatige Frist wie bei einer ordentlichen Kündigung gilt. Wer als Vermieter kündigt, benötigt ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, also einen anerkannten Kündigungsgrund. Nur bei der Kündigung gegenüber den Erben des Mieters ist dies nicht der Fall.
Generell ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist zum Beispiel vorgesehen in folgenden Fällen:
Von der Seite des Mieters:
- bei verweigerter Erlaubnis der Untervermietung (§ 540 Abs. 1 BGB)
- bei einem Mietvertrag, der für länger als 30 Jahre abgeschlossen wird, nach deren Ablauf (§ 544 BGB)
- Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 561 BGB)
Von der Seite des Vermieters:
- bei einem Mietvertrag, der für länger als 30 Jahre abgeschlossen wird, nach deren Ablauf (§ 544 BGB)
- bei Eintritt anderer Personen in den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters (§ 563 Abs. 4 BGB)
Letzteres ist zum Beispiel ein wichtiger Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung: Der Mieter stirbt. Dann treten nach dem Gesetz bestimmte Personen, soweit vorhanden, automatisch anstelle des Mieters in den Mietvertrag ein und setzen diesen fort:
- Ehegatte oder Lebenspartner, mit dem der Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat (§ 563 Abs. 1 BGB)
- Wenn Ehegatte oder Lebenspartner nicht in den Vertrag eintreten: im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder oder andere Familienangehörige oder sogar nicht verwandte Mitbewohner – jeweils solange sie einen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben
Dieser Eintritt in den Mietvertrag erfolgt per Gesetz. Die betreffenden Personen können aber einen Monat, nachdem sie vom Ableben des Mieters erfahren haben, gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten möchten. Dann werden sie keine Vertragspartner.
Letzte Änderung W.V.R am 14.12.2024
Autor(en): Ulf Matzen
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