Dres. Thomsen & Kollegen
Hamburg
Vor dem Vermieten: Miete, Nebenkosten und Rendite berechnen – Checkliste
Was angehende Vermieter beachten sollten
Ulf Matzen
Wie hoch darf die Miete sein?
Wer mit dem Vermieten anfängt, muss sich darüber klar werden, wie viel Miete überhaupt für die betreffende Wohnung angemessen ist. Einen guten Anhaltspunkt liefert dafür der Mietspiegel der Gemeinde. Aus diesem geht hervor, welche Miete durchschnittlich vor Ort für Immobilien einer bestimmten Art, Ausstattung und Altersklasse gezahlt wird: die ortsübliche Vergleichsmiete. Gibt es keinen Mietspiegel, liefern Anzeigen in den Immobilienportalen gute Hinweise. Hier sollte man aber darauf achten, dass die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind, vor allem hinsichtlich der Lage.Die Höhe der Miete ist gesetzlich nicht auf die Werte des Mietspiegels begrenzt; sie ist Vereinbarungssache. Allerdings gibt es Obergrenzen: So liegt bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent bei örtlichem Wohnungsmangel eine Mietpreisüberhöhung vor. Dies ist eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann. Auch kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.
Ausnahme: Der Vermieter kann mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, dass er eine so hohe Miete fordern muss, um seine laufenden Kosten zu decken. Aber: Nach dem Bundesgerichtshof liegt eine Mietpreisüberhöhung nur dann vor, wenn der Vermieter tatsächlich einen örtlichen Wohnungsmangel ausnutzt – und der muss sich schon auf die ganze Stadt beziehen und nicht nur auf einen Stadtteil . Auch muss sich der Mieter nachweisbar in einer Zwangslage befunden haben, in der er trotz entsprechender Versuche keine andere Wohnung gefunden hat .
Wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel um mehr als 50 Prozent überschreitet, handelt es sich um Mietwucher. Dies ist eine Straftat nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB). Hier droht eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt hat, um die überhöhte Miete zu vereinbaren. Diese Punkte sind jedoch regelmäßig schwer zu beweisen.
Natürlich gibt es gesetzliche Regelungen, die bei Mieterhöhungen zu beachten sind – in erster Linie die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze ist für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis relevant, die Mietpreisbremse beim Mieterwechsel. Daher werden diese Vorschriften im Beitrag "Mieterhöhung" behandelt.
Letzte Änderung W.V.R am 26.10.2024
Autor(en): Ulf Matzen
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