Dres. Thomsen & Kollegen
Hamburg
In der Heizperiode: Heizung und Heizpflichten
Der Sommer ist vorbei. Vor dem Fenster fliegen bunte Blätter im Herbstwind. Da sitzt man gern in einer gut geheizten Wohnung. Wenn die Heizung allerdings nicht funktioniert, darf der Mieter die Miete kürzen. Um welchen Prozentsatz er kürzen darf, hängt vom Einzelfall ab. Aber selbst Kürzungen um den vollen Betrag sind von Gerichten schon für rechtens erklärt worden (Landgericht Berlin, Az. 65 S 70/92). Im Einzelfall darf der Mieter sogar fristlos kündigen. Eine ungeheizte Wohnung im Winter gilt als unbewohnbar und als Gesundheitsrisiko für den Mieter.
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Das gilt grundsätzlich während der Heizperiode. Doch wann beginnt die eigentlich? Da es an einer gesetzlichen Regelung fehlt, sollten Vermieter im Mietvertrag eine Herzperiode vereinbaren. Fehlt auch im Mietvertrag eine Regelung, nennen Mietervereine und andere Informationsquellen meist den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April. Mehrere Gerichte gehen von diesem Zeitraum aus (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97, Landgericht Düsseldorf, Az. 7 S 624/53 und Amtsgericht Düsseldorf, Az. 19 C 1033/55). Das Landgericht Wiesbaden hat einen Zeitraum vom 15. September bis zum 15. Mai als Heizperiode definiert (Az. 8 S 135/89).
Achtung! Auch außerhalb der Heizperiode muss an kalten Tagen die Heizung zur Verfügung stehen. Das gilt nach Angaben des Berliner Mieterschutzbunds dann, wenn die Außentemperatur auf unter 16 Grad sinkt und an den folgenden Tagen nicht mehr auf über 20 Grad ansteigt. Sinkt die Temperatur tagsüber unter 16 Grad, dann muss der Vermieter die Heizung sofort in Betrieb nehmen (LG Kassel, WuM 64, 71). Das gilt auch, wenn die Mehrheit der Mieter nicht friert (AG Köln WuM 86, 136; a.A. AG Hamburg, Az. ZMR 81, 330)
In der Wohnung sollte jederzeit eine Temperatur von 18 Grad möglich sein. Aber nur während der Heizperiode entsteht dem Mieter ein Mietmangel, wenn die Heizung ausfällt. Außerhalb der Heizperiode muss der Mieter bei einem Heizungsausfall nachweisen können, dass es an den betreffenden Tagen entsprechend kalt gewesen ist.
Während der Heizperiode muss der Mieter zwischen 6 und 24 Uhr seine Wohnräume auf eine Temperatur von 20 Grad Celsius heizen können (AG Hamburg, Az. 41a C 1371/93). Eine differenzierte Aufstellung hat das Berliner Landgericht vorgegeben (Az. GE 98, 905):
- 6.00 bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20°C
- 6.00 bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21°C
- 23.00 bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18°C
Während der Nachtstunden erlaubt die Rechtsprechung also eine Nachtabsenkung: Aber auch in diesem Zeitraum muss eine Temperatur von 18 Grad Celsius möglich sein (LG Berlin, Az. 64 S 266/97). Andere Gerichte nennen eine Mindesttemperatur von 17 Grad (AG Köln WuM 80, 278; AG Hannover WuM 94, 196).
Achtung! Auch überheizte Räume können den Mieter dazu berechtigen, die Miete zu kürzen, wenn er die Temperatur nicht regulieren kann.
Pflichten treffen auch den Mieter. Auch wenn er es gern etwas kühler hat, muss er dafür sorgen, dass kein Schaden in der Wohnung entsteht. Natürlich kann der Vermieter ihn nicht zwingen, Räume auf eine bestimmte Temperatur zu heizen. Wenn in einem kalten Winter jedoch die Rohre einfrieren, weil der Mieter nicht geheizt hat, dann kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Auch Schimmel entsteht oft in Wohnungen, die nicht ausreichend gelüftet und geheizt werden.
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Quelle: Berliner Mieterverein, Mieterschutzbund Berlin e.V., refrago.de, Deutsches Anwaltsregister letzte Änderung W.V.R. am 28.10.2024 Autor(en): Wolff von Rechenberg Bild: panthermedia.net / LCalek |
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