BGH: Vermieter können auch verjährte Schadensersatzforderungen mit der Mietkaution verrechnen

Die Ersatzansprüche eines Vermieters verjähren bereits nach sechs Monaten, wenn ein Mieter die Wohnung beschädigt zurückgibt. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass Vermieter auch noch nach Ablauf dieser Frist ihre Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution verrechnen können (Az. VIII ZR 184/23).

Verhandelt wurde der Fall eines Vermieters, der sechseinhalb Monate nach Mietende nicht wie vom Mieter verlangt die Kaution erstattete, sondern eine Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Schäden an der Mietsache in einer die Kaution übersteigenden Höhe vorlegte. Der Mieter berief sich daraufhin auf Verjährung und klagte auf Rückzahlung der Mietsicherheit. Amts- und Landgericht gaben ihm recht, nicht jedoch der Bundesgerichtshof.

Wie die Richter in ihrer Begründung ausführten, dient eine vom Mieter gestellte Barkaution gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache einfach gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen können. Diese Möglichkeit scheitert laut BGH nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis – also Geld statt Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – in unverjährter Zeit.
Denn die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution. Diese Abrechnung wiederum müsse nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist erfolgen. Ein überwiegendes Interesse des Mieters, wonach der Vermieter bereits vor Ablauf von sechs Monaten von seiner Ersetzungsbefugnis förmlich Gebrauch machen müsse, konnte der BGH zudem nicht feststellen.

Erstellt von (Name) E.R. am 19.08.2024
Geändert: 19.08.2024 08:50:06
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Ai825
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