Wie funktioniert die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen?

§ 7b des Einkommenssteuergesetzes ermöglicht eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen. Die gesetzlichen Vorgaben haben sich in den letzten Jahren geändert.

Der Wohnungsneubau in Deutschland lässt seit Jahren zu wünschen übrig. Folgen sind Wohnungsmangel und hohe Mieten. Bekämpft werden sollte dieser Zustand durch die Einführung einer Sonderabschreibung auf neu errichtete Mietwohnungen als steuerlicher Anreiz für Vermieter.

Für welche Wohnungen lässt sich die Sonderabschreibung durchführen?

Es muss sich um neue Wohnungen handeln, die sich in einem EU-Mitgliedstaat befinden. Grundsätzlich können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage beansprucht werden. Diese gibt es zusätzlich zur Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Absatz 4 oder 5a EStG. 

Wird die Wohnung gekauft, gilt sie als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Dann kann nur der Käufer die Sonderabschreibung erhalten. 

Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnung durch Baumaßnahmen aufgrund eines 

• nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 (erster Förderzeitraum) oder
• nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (zweiter Förderzeitraum)

gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige fertiggestellt wird. Für die beiden Förderzeiträume gelten unterschiedliche Abschreibungsregeln.

Das Jahr 2022 fällt komplett aus der Sonderabschreibung heraus. Grund ist, dass diese ursprünglich nur für Vorhaben mit Genehmigung bis 1. Januar 2022 laufen sollte und dann wegen der hohen Baukosten reaktiviert wurde. Entscheidend für die Einhaltung der Fristen ist das Datum des Eingangsstempels bei der Baubehörde.

Die Wohnung muss die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz erfüllen. Dieser besagt, dass eine Wohnung mehrere Räume haben und in sich abgeschlossen sein muss. Sie muss eine von anderen Wohnungen getrennte, selbstständige Wohneinheit mit eigenem Eingang darstellen, in der sich ein selbstständiger Haushalt führen lässt. Es muss Küche, Bad/Dusche und WC geben; die Wohnfläche muss mindestens 20 qm betragen.   

Weitere Voraussetzungen:

Bei Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige gebaut werden, muss das Haus die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ("QNG-Siegel") nachgewiesen werden. Hier beträgt die Bemessungsgrundlage maximal 4.000 Euro.

Auch muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der dauerhaften Vermietung dienen. Dies ist nicht der Fall, wenn sie nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt wird. Für Ferienwohnungen gibt es also keine Sonderabschreibung.

Wenn der Vermieter innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraumes die Vermietung aufgibt und die Wohnung z. B. selbst nutzt, hat er dies dem Finanzamt in der Steuererklärung des "Aufgabejahres" mitzuteilen. In diesem Fall ist die Sonderabschreibung rückabzuwickeln.

Bei einem Verkauf der Wohnung innerhalb der zehn Jahre kann die Sonderabschreibung unter Umständen erhalten bleiben. Dazu muss der Vermieter dem Finanzamt nachweisen, dass der neue Eigentümer die Wohnung ebenfalls vermietet. Dies kann durch eine entsprechende Bestätigung des Käufers geschehen. 

Welche Grenzen gelten für die Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für Wohnungen,

• mit Bauantrag / Bauanzeige nach 31. August 2018 und vor 1. Januar 2022 nicht über 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen,
• mit Bauantrag / Bauanzeige nach 31. Dezember 2022 und vor 1. Oktober 2029 nicht über 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen.

Der Grund: Der Gesetzgeber möchte keine Luxuswohnungen fördern, sondern nur normale Mietwohnungen. Bei einer Überschreitung der Grenzen wird keine Sonderabschreibung gewährt. 

Welche Förderhöchstgrenzen gibt es?

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten, aber nur bis zur Förderhöchstgrenze (§ 7b Abs. 3 EStG). Die Anschaffungs- oder Baukosten können also nur bis zu diesem Betrag abgeschrieben werden. Die Förderhöchstgrenze beträgt bei Wohnungen aus dem ersten Förderzeitraum 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und bei Wohnungen aus dem zweiten Förderzeitraum 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. 

Dieser Betrag beruht auf einer Erhöhung im Rahmen des Wachstumschancengesetzes und lag früher bei 2.500 Euro. Damit wurde die Förderhöchstgrenze um 60 % angehoben, sodass die Sonderabschreibung für künftige Vermieter deutlich interessanter geworden ist.

Wird die Förderhöchstgrenze überschritten, kann der darüber hinaus gehende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht abgeschrieben werden. Wenn die Grenze unterschritten wird, darf man nur die tatsächlichen angefallenen Kosten abschreiben.

Was zählt bei den abschreibungsfähigen Kosten mit?

Weitere Einzelheiten hat das Bundesfinanzministerium in seinem Schreiben vom 7.7.2020 (BStBl 2020 I S. 623) erläutert, das nach wie vor anwendbar ist (BMF-Schreiben vom 15.3.2024, BStBl 2024 I S. 450).

Die Höhe der abschreibungsfähigen Kosten ist unter anderem für die Ermittlung der Baukostenobergrenze und der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von Bedeutung. Dabei zählen alle Aufwendungen mit, die der künftige Vermieter leistet, um das Haus oder die Wohnung zu kaufen / zu bauen und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Kosten müssen jedoch dem Gebäude bzw. der Wohnung einzeln zurechenbar sein. 

Mitgezählt werden auch die Anschaffungsnebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchgebühr, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten, Gutachterkosten und Erschließungskosten.

Keine abschreibungsfähigen Kosten sind dem Bundesfinanzministerium zufolge die Erschließungskosten für das Grundstück, die Anschaffungskosten des Grundstücks selbst, die Kosten für Hofbefestigungen und Straßenzufahrten sowie für Möbel.   

Wer also zum Beispiel eine Wohnung kauft, muss die Anschaffungskosten und die Nebenkosten aufteilen: in einen nicht abschreibbaren Teil für das Grundstück und einen abschreibbaren für Wohnung und Gebäude. 

Wie hoch ist die Abschreibung und wie lang der Abschreibungszeitraum?

Vermieter können im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung und in den drei folgenden Jahren bis zu 5 % abschreiben. Sie können die Abschreibung wahlweise auch auf nur ein, zwei oder drei Jahre begrenzen. Es handelt sich um eine Jahresabschreibung, die nicht nach Monaten aufgeteilt werden muss.

Eine weitere Wahlmöglichkeit besteht in der Entscheidung, ob der volle 5-%-Satz oder ein niedrigerer Anteil abgeschrieben werden soll. Wird ein Teil des möglichen Abschreibungsvolumens nicht ausgenutzt, steigt dadurch entsprechend der verbleibende Restwert, der sich vom vierten Jahr der Abschreibung an linear über die Restnutzungsdauer des Mietobjekts abschreiben lässt.

Eine freie Verteilung des insgesamt 20%igen Sonderabschreibungsvolumens auf die vier Jahre ist jedoch nicht möglich (Beispiel: 2 %, 3 %, 10 % und 5 %).

Der Vermieter kann parallel zur Sonderabschreibung die reguläre Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen. Dafür gilt dann jedoch eine eigenständige Bemessungsgrundlage. Sobald die vier Jahre der Sonderabschreibung vorbei sind, richtet sich die weitere reguläre Abschreibung nach Restwert und Restnutzungsdauer des Mietobjekts.

Wann ist die Sonderabschreibung rückabzuwickeln?

Dies ist nach § 7b Abs. 4 EStG in drei Situationen der Fall:

• wenn der Vermieter innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraumes die Vermietung einstellt und die Wohnung anders nutzt,
• wenn der Vermieter die Wohnung im Zehn-Jahres-Zeitraum verkauft und den Veräußerungsgewinn nicht versteuern muss,
• wenn die maximalen Anschaffungs- und Herstellungskosten (3.000 / 5.200 Euro) innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten werden.

Dann ist die Sonderabschreibung in voller Höhe und mit Zinsen zurückzuzahlen und die bisher beanspruchte lineare Abschreibung muss angepasst werden.

letzte Änderung U.M. am 07.06.2024 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / tobs lindner

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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