Neulich im Golfclub: Ist die neue Erbschaftsteuer eine Gefahr?

Diese Woche war die Stimmung sehr gereizt, weil zum 1.1.2023 Änderungen zur Erbschaftsteuer in Kraft getreten waren. Es ging insbesondere um die geänderte Bewertung von Immobilien im Rahmen der Bemessung der Erbschaftsteuer. Wie immer, wenn das Thema Steuern aufkam, lag Empörung in der Luft, weil viele in der Runde meinten, dass sie schon viel zu viel bezahlten und dass sie aus versteuerten Einkommen ihren Reichtum aufgebaut hätten. Das stimmte allerdings nur teilweise, weil einige in der Runde regelmäßig im Ausland waren und andere hochspezialisierte Anwälte beschäftigten, um die Steuerzahlungen sehr gering zu halten…


Dieter Durchblick fragte in die Runde, welche Änderungen denn so schlimm seien. Dabei stellte sich heraus, dass viele in der Runde nur schlecht informiert waren, und dass sie aus Gewohnheit gegen höhere Steuern protestierten. Also erklärte er: "Hauptsächlich steht die Bewertung von Immobilien im Fokus des Gesetzgebers. Diese soll näher an die Marktwerte herangeführt werden, was ja zunächst mal vernünftig klingt. Konzentrieren wir uns also auf die Vererbung privater Immobilien. Pauline, habt Ihr dazu schon gelernt, was im Erbfall an Steuern anfällt?"

Pauline dachte kurz nach und antwortete: "Zunächst fällt mir ein, dass es üppige Freibeträge gibt: 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 für jedes Kind. Außerhalb von Boomregionen bleibt damit ein bescheidenes Eigenheim steuerfrei."

Die Anwesenden dachten in anderen Größenordnungen. Ihre Villa würde im Vererbungsfall hohe Erbschaftssteuer nach sich ziehen. Tankred Durst, der Chef einer Getränkemarktkette, klagte: "Wenn ich mein Haus vererben will, wird das Finanzamt zukünftig einen siebenstelligen Betrag als Marktwert ansetzen. Wie soll meine Frau die Erbschaftssteuer zahlen?"

Stefan Steuer, der Chefcontroller eines Markenartikelunternehmens, musste lachen: "Mein lieber Tankred, Deine Frau hat – zumindest hinsichtlich der Finanzen – nichts zu befürchten, weil sie für das Familienheim keine Erbschaftssteuer zahlen muss, solange sie im Haus wohnen bleibt."

Tankred Durst schöpfte Hoffnung: "Und was ist, wenn ich meine Villa – ähem mein Haus – direkt an die Kinder vermache, weil meine Frau sich verkleinern würde? Erwischt die Erbschaftssteuer dann meine Kinder?"

Dieter Durchblick übernahm die Antwort: "Ich nehme mal an, dass Du die Wohnfläche auf unter 200 Quadratmeter bringen kannst. Wenn die Kinder dann innerhalb von sechs Monaten einziehen und dann zehn Jahre dort leben, bleibt die Vererbung der Immobilie ebenso steuerfrei."

Nun meldete sich Kurt Kappe, der vorsichtige Hersteller von Flaschenverschlüssen: "Aber was ist, wenn meine Kinder ihren Lebensmittelpunkt woanders haben, und das Haus nur vermieten wollen? Werden Sie dann durch die Erbschaftsteuer ruiniert?"

Diese Frage konnte Pauline wieder beantworten: "Herr Kappe, da müssen Sie sich keine Sorgen machen. Zunächst haben Sie ja – so viel ich weiß – drei Kinder, so dass durch die drei Freibeträge 1,2 Mio€ frei bleiben. Und nur für den Rest zahlen ihre Kinder dann Erbschaftsteuer. Von welchem aktuellen Marktwert sollen wir wohl ausgehen? 2 Mio€?"

Kurt Kappe nickte, weil er den noch höheren Wert nicht nennen wollte. Pauline antwortete: "Ich schaue die genauen Sätze nach und werde Ihnen dann das Ergebnis in der nächsten Woche mitbringen. Aber ich kann Ihnen schon sagen, dass die Erbschaftsteuer sehr gering sein wird. Der unterste Satz beträgt 7 %." Sie wandte sich an die Anderen: "Ich werde ein kleines Excelmodell machen, so dass ich dann auch andere Fälle berechnen kann." Und mit einem Lächeln fügte sie hinzu: "Sie müssen nicht realistisch sein."

Die Runde war sehr zufrieden, weil viele das unangenehme Thema des eigenen Todes und seiner finanziellen Folgen immer wieder aufgeschoben hatten. Nur Ludwig Listig, der Steuerberater, war unglücklich, weil er für solche Kalkulationen viel Honorar hätte fordern können. Er wurde aber aufgefordert, am nächsten Samstag die Änderungen kurz zu skizzieren.

Das nächste Treffen

In der folgenden Woche hatten sich einige in der edlen Runde Gedanken gemacht über den Wert ihrer selbstgenutzten Häuser. Aber zunächst erklärte Ludwig Listig die wichtigsten Änderungen: "Ab 2023 führt das geänderte Bewertungsverfahren eher zu höheren Werten. Abhängig von der jeweiligen Sachlage (z. B. Art des Gebäudes) wurden und werden entweder das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn es in der Nachbarschaft viele ähnliche Verkäufe gegeben hat. Aus diesen kann dann der Wert abgeleitet werden. Dies funktioniert aber nicht, wenn es sich um außergewöhnliche Immobilien handelt oder wenn die Anzahl der beobachtbaren Transaktionen begrenzt ist."

Kurt Kappe fragte: "Das hört sich logisch an. Aber wann wird denn das Ertragswertverfahren angewendet?" Dieter Durchblick übernahm die Antwort: "Das Ertragswertverfahren bietet sich bei vermieteten Immobilien an, weil deren Wert hauptsächlich von der erzielbaren Miete abhängt. Das hört sich theoretisch an, aber auf der Basis der Zinssätze und der theoretischen Restnutzungsdauer werden die sogenannten Barwertfaktoren gerechnet, die bei dieser Zinssatzänderung sehr empfindlich reagieren.

Die Zinssätze sind als Liegenschaftszinssätze zu verstehen, die in der Regel durch Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde festgelegt werden. Sie ergeben sich als Quotient von Jahresnettomieteinnahmen und Kaufpreis. Wenn dieser Zinssatz nun z. B. von 5 % auf 3,5 % sinkt, steigt der Wert der Immobilie bis ca. 40 %.

Das Sachwertverfahren hingegen wird üblicherweise dann eingesetzt, wenn die anderen Verfahren nicht passen, also z. B. für Eure selbstbewohnten Häuser. Und in diesem Verfahren erhöht der Gesetzgeber gleich 3 Stellschrauben.

Die Nutzungsdauer wird von 70 auf 80 Jahre erhöht, so dass die gebrauchte Immobilie langsamer an Wert verliert. Dazu wird der (Sach)Wertfaktor kräftig erhöht, womit abgebildet werden soll, wie gefragt (nach Bodenrichtwert) eine Immobilie ist. Wenn statt einem Faktor von 1 nun ein Faktor von 1,4 angewendet wird, steigt der Wert bei einem Sachwert von 500 T€ auf 700 T€. Dazu kommt noch eine Regionalisierungsfaktor, der je nach Lage über oder unter 1 beträgt. In München liegt er über 1,5, in Hamburg bei fast 2.

In schlimmen Fällen kann sich der Wert der Immobilie durch diese 3 Faktoren mehr als verdoppeln. Die Erbschaftsteuer würde sich dadurch vervielfachen. Verschlimmert wird dies, wenn der Erbe in eine höhere Steuerklasse rutscht, weil der gesamte Betrag zum hohen Steuersatz abgerechnet wird."

Nach diesen allgemeinen Ausführungen stellte Pauline die Ergebnisse ihrer Rechnung für Herrn Kappe vor. Es ging um einen Wert der Immobilie von 2 Millionen Euro bei 3 erbenden Kindern: "Wenn die Kinder erwachsen sind und damit keinen Versorgungsfreibetrag mehr erhalten, sind dann pro Kind 667 T€ abzüglich 400 T€ Freibetrag = 267 T€ pro Person zu versteuern. Bei relevanten Beträgen unter 300 T€ gilt ein Erbschaftsteuersatz von 11 %, so dass sich eine Steuerschuld von 29,3 T€ pro Kind ergibt, was einer Gesamtbelastung von 29,3 / 667 = 4,4 % entspricht." Sie verkniff sich aus Trinkgeldgründen den Satz, dass das tragbar sein sollte.

Stefan Steuer ergänzte: "Und selbst bei einem Wert des Erbes bis 6 Mio€ steigt der Steuersatz nur auf 19 %."

Dieter Durchblick spendete weiteren Trost: "Und bei einem Wert von 2 Mio€ kannst Du die Steuer je nach Versorgungsfreibetrag der Kinder auf fast Null drücken, wenn deine Frau und deine Kinder zusammen erben. Außerdem haben die Enkel einen Freibetrag von 200 T€. Und keiner muss in deiner Villa wohnen."

Nun räusperte sich Stephan Weihen, der Molkereibesitzer und fragte: "Mein Haus ist wohl noch mehr wert, aber ich vererbe kaum Geldvermögen. Wie sollen da die Kinder die Erbschaftssteuer zahlen?"

Ludwig Listig gab die Antwort: "Es geht ja nur um vermietete Häuser. Dafür geben die Banken gerne Kredite, weil sie durch die Immobilie perfekt abgesichert sind. Und mit den Mieten kann der Kredit schnell zurückgezahlt werden. Dazu sind die Kreditzinsen noch steuerlich abziehbar."

Pauline warf ein: "Wäre es da nicht besser, sich die Erbschaftsteuer vom Finanzamt stunden zu lassen?"
Ludwig Listig ärgerte sich ein wenig, weil er diese Möglichkeit üblicherweise im Beratungsgespräch teuer verkaufen wollte, fasst sich aber schnell: "Ja, es gibt Stundungsmöglichkeiten. Es kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Verteilung auf 7 Jahren erfolgen, wobei das erste Jahr zinsfrei bleibt. Klar ist natürlich, dass die Stundung beim Verkauf endet."

Nun betrieb Ludwig Listig noch Eigenwerbung: „Zudem könnt Ihr die Freibeträge alle 10 Jahre neu anwenden, wenn Ihr per Schenkung schon vorher Teile Eures Vermögens weitergebt. Die Details nenne ich Euch gerne in meinem Büro.“

Dieter Durchblick wies noch auf eine weitere Möglichkeit hin: "Wenn Euch der ermittelte Wert zu hoch vorkommt, bleibt Euch die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert mithilfe eines Gutachtens zu belegen. Auf den Kosten bleibt Ihr allerdings sitzen."

Zum Abschluss fasste Stefan Steuer zusammen: "Durch das neue Gesetz wird das Vererben von Immobilien, die nicht vom Erben weitergenutzt werden, zu höheren Erbschaftsteuern führen, wenn wertvolle Immobilien vererbt werden. Allerdings sollten wir nicht vergessen, dass die Erben finanziell viel besser dastehen als Nichterben. Denn sie werden durch das Erbe deutlich reicher. Und mit den heute diskutierten Möglichkeiten dürfte eine hohe Belastung die Ausnahme darstellen. Zumal abgewartet werden muss, ob ggf. die Freibeträge erhöht werden, wie es die Opposition fordert."

Auf dem Heimweg waren die Teilnehmer sehr zufrieden. Sie hassten zwar das Zahlen von Steuern, aber die Erbschaftsteuer würde sie im privaten Bereich nicht ruinieren. Allerdings nahmen sie sich vor, im nächsten Treffen nach der Erbschaftsteuer im betrieblichen Bereich zu fragen. Da sollte es ja jede Menge Tricks geben, die sie näher kennen lernen wollten.

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letzte Änderung P.D.P.H. am 26.10.2024 Autor(en):  Dr. Peter Hoberg Bild:  Bildagentur PantherMedia / maxxyustas

Autor:in

	Herr Prof. Dr. Peter Hoberg Professor für Betriebswirtschaftslehre an der Hochschule Worms. Seine Lehrschwerpunkte sind Kosten- und Leistungsrechnung, Investitionsrechnung, Entscheidungstheorie, Produktions- und Kostentheorie und Controlling. Prof. Hoberg schreibt auf Controlling-Portal.de regelmäßig Fachartikel, vor allem zu Kosten- und Leistungsrechnung sowie zu Investitionsrechnung.
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