Mietobjekte: Instandhaltungskosten vs. Modernisierungskosten

Um eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt in Schuss zu halten, muss immer mal wieder investiert werden. Allerdings ist zwischen Vermietern und Mietern regelmäßig umstritten, ob es sich bei den durch die Maßnahmen verursachten Kosten um Instandhaltungskosten oder Modernisierungskosten handelt. Denn je nachdem kommt bei Wohnungen der Vermieter oder der Mieter letztendlich für die Kosten auf. Bei gewerblich genutzten Räumen sind die Regelungen im Mietvertrag entscheidend.

Gesetzliche Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt zunächst einmal grundsätzlich das Mietverhältnis. Während der Vermieter verpflichtet ist, den Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter zu gewähren (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Eine wichtige Passage für das Thema dieses Artikels steht in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Der Zustand des Mietobjekts muss also zu Beginn des Mietvertrages die vereinbarte Nutzung zulassen und dieser Zustand muss über die Mietdauer beibehalten werden.

Nach § 538 BGB trifft den Mieter keine Schuld an Abnutzungserscheinungen am Mietobjekt, wenn er nicht absichtlich oder fahrlässig einen Schaden verursacht (im Gesetzestext als "vertragsgemäßer Gebrauch" bezeichnet). Daraus ist abzuleiten, dass der Vermieter die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (siehe nächsten Abschnitt) übernehmen muss. Im Gegenzug hat der Mieter diese Maßnahmen zu dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt worden sind (§ 555a Abs. 1 und 2 BGB). Entstehen dem Mieter Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, hat der Vermieter diese "in angemessenem Umfang" zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB).

§ 555b BGB benennt Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen, die Energie- und Wassernutzung verringern sowie den Gebrauchswert und die "allgemeinen Wohnverhältnisse" verbessern. Auch die Schaffung neuen Wohnraums, z. B. durch Ausbau des Dachstuhls, zählt dazu. Weil der Mieter in der Regel auch einen Vorteil durch diese Maßnahmen hat, darf der Vermieter die Kosten dafür auf den Mieter übertragen: Nach § 559 Abs. 1 BGB ist es dem Vermieter erlaubt, im Anschluss an die meisten der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete "um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen".

§ 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Mieterhöhung auf maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bzw. zwei Euro, wenn die Miete vorher weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betragen hat. Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor dem geplanten Beginn dem Mieter schriftlich angekündigt werden (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Auf den ersten Blick scheint die Sache klar zu sein: Der Vermieter muss Instandhaltungskosten selbst tragen, die Kosten für eine Modernisierung darf er über eine Mieterhöhung an den Mieter weitergeben. Doch die Grenzen zwischen Instandhaltung und -setzung sowie Modernisierung sind manchmal fließend, wie aus dem nächsten Abschnitt hervorgeht.

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

Maßnahmen zur Instandhaltung sollen in erster Linie den vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjekts erhalten, etwa durch Wartung der Heizungsanlage oder die regelmäßige Erneuerung des Außenanstrichs. Eine Instandsetzung ist dann erforderlich, wenn etwas nicht funktioniert (z. B. defekte Sanitäranlagen) und deshalb repariert oder erneuert werden muss. Auch Schäden infolge eines Wasserrohrbruchs oder durch ein Starkwetterereignis machen eine Instandsetzung notwendig. Grundsätzlich liegen auch sogenannte "Schönheitsreparaturen" im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Wichtig: Das Tapezieren sowie das Anstreichen von Wänden, Decken, Fußböden, Heizungen, Türen und innenliegenden Fensterrahmen kann aber nach BGH-Rechtsprechung dem Mieter übertragen werden.

Modernisierungsmaßnahmen hingegen gehen über die Erhaltung des Status Quo hinaus. Beispielsweise sorgen eine Wärmedämmung oder eine moderne Heizungsanlage beim Mieter für mehr Komfort und ersparen ihm Energiekosten. Aber in beiden Fällen kann es sich in Teilen auch um eine Instandhaltung oder -setzung handeln: Wenn die Fassade marode war, etwa viele Aufplatzungen gezeigt hat, und dann bei der Erneuerung mit einer Wärmedämmung versehen wurde, dann wurde die fällige Instandsetzung mit einer Modernisierung verbunden. Gleiches gilt, wenn die alte Heizung reparaturbedürftig war.

Mit einem Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass bei einer instandsetzenden Modernisierung die Instandsetzungskosten herausgerechnet werden müssen. Nur die tatsächlichen Modernisierungskosten dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden. Im vorliegenden Fall waren u. a. die Beheizung auf Fernwärme umgestellt worden, Wohnungs- und Haustüren sowie Fenster in der Wohnung und im Treppenhaus erneuert und elektrische Leitungen neu verlegt worden. Die Türen und die Fenster im Treppenhaus waren zum Zeitpunkt der Erneuerung etwa 60 Jahre alt.

Der BGH urteilte, dass Teile der Kosten für die baulichen Maßnahmen der Instandhaltung zuzurechnen seien, selbst „wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein "fälliger" Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war“ (BGH, Urteil vom 17.06.2020 Az. VIII ZR 81/19), Nr. 22). Anderenfalls könnten Vermieter durch Modernisierungsmaßnahmen anstehende Instandhaltungsmaßnahmen umgehen. Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters muss schriftlich erfolgen und in ihr muss der Betrag der Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet werden (§ 559b Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).

Wichtiger Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht

§ 578 Abs. 2 BGB regelt die Mietverhältnisse von Räumen, die keine Wohnräume sind. Dabei verweist der Gesetzestext auf verschiedene Paragrafen, die auch die Vermietung von Wohnungen betreffen. Auf §§ 559 ff. BGB, die die Umlegung von Modernisierungskosten auf den Mieter regelt, wird allerdings nicht verwiesen. Für den Vermieter eines Gewerbeobjekts gibt es also keine konkrete gesetzliche Grundlage, um auf Grund einer Modernisierung die Miete zu erhöhen. Deshalb sind solche Fälle meistens im Mietvertrag niedergelegt.

Der gewerbliche Mieter genießt weniger gesetzlichen Schutz als der private Mieter. In Mietverträgen für Gewerberäumen ist es grundsätzlich erlaubt, dass der Vermieter selbst die Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzt. Allerdings muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Vertragliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und gewerblichem Mieter

Eine vertragliche Vereinbarung zu den Modernisierungskosten zwischen einem Vermieter und einem gewerblichen Mieter könnte beispielsweise lauten, dass §§ 559 ff. BGB in diesem Mietverhältnis Gültigkeit haben. Wie bei Mietwohnungen hat der Vermieter allerdings keine Verpflichtung zu einer Modernisierung. So muss der Vermieter weder die Räume nachträglich klimatisieren (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.01.2007 – Az. 2 U 106/06) noch die Sicherheitstechnik von Türen in einem Bürogebäude verbessern, nicht einmal nach einer Einbruchserie (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2002 – Az. I-10 U 12/01).

Wenn die Mietparteien dies vereinbaren, kann der gewerbliche Mieter auch weitere Kosten übernehmen. Aus dem englischen Sprachraum kommt dazu die Unterscheidung in drei Mietvertragsarten:

• Single-net-Vertrag: Der Mieter trägt neben der Miete auch die Grundsteuern
• Double-net-Vertrag: Der Mieter trägt neben der Miete auch die Grundsteuern und die Versicherungsprämien.
• Triple-net-Vertrag: Der Mieter trägt neben der Miete auch die Grundsteuern, die Versicherungsprämien und die Unterhaltskosten (also auch die Instandhaltung und -setzung).

Ein gewerblicher Mieter sollte also einen Mietvertrag sehr genau, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts, unter die Lupe nehmen. Sonst kann zum Ende des Mietverhältnisses bezüglich einer Immobilie schon mal ein Millionenbetrag für nachzuholende Instandhaltungsmaßnahmen zusammenkommen. Denn unwirksam sind solche vertraglichen Vereinbarungen nur, wenn sie gegen Gesetze verstoßen (§ 134 BGB) oder sittenwidrig sind (§ 138 BGB).

Vertragsklauseln und Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Für die Wirksamkeit von Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist entscheidend, wie genau sie die vom Mieter zu erbringende Leistung beschreiben. So beanstandete das OLG Naumburg (Urteil vom 12.08.1999 – Az. 2 U (Hs) 34/98) die Klausel: "Der Mieter führt alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einschließlich derer an Dach und Fach, auf seine Kosten aus." Diese Klausel weiche erheblich vom BGB-Grundsatz ab, dass der Vermieter für die Erhaltung des Mietobjekts zu sorgen hat (§ 535 BGB). Wenn die Klausel nicht vollständig wegen Verstoßes gegen §§ 9, 24, AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen – AGB-Gesetz) unwirksam ist, sollte sie zumindest sehr zurückhaltend ausgelegt werden. Dies könnte etwa bedeuten, dass Instandhaltungsarbeiten nur nach Bedarf und Erforderlichkeit ausgeführt werden müssen.

Auch Oberlandesgerichte haben mehrmals in ähnlicher Weise geurteilt (z. B. OLG Hamburg, Urteil vom 26.03.1976 – Az. 8 W 36/76; OLG Dresden, Urteil vom 17.06.1996 – Az. 2 U 655/95). AGB-Klauseln haben nur dann vor Gericht Bestand, wenn sie sich auf den Instandhaltungs- und -setzungsaufwand beziehen, der durch den vertragsmäßigen Mietgebrauch entstanden ist, und wenn sie nicht von Dritten verursachte Schäden umfassen. Zudem muss das Mietobjekt bei der Übergabe in einwandfreiem Zustand gewesen sein. Grundsätzlich muss das Risiko der Instandhaltungs- und -setzungskosten für den Mieter kalkulierbar sein.

In seinem Urteil vom 06.04.2005 (Az. XII ZR 158/01) hielt der BGH selbst eine Klausel für wirksam, in der die Kosten für die Instandhaltung und -setzung für gemeinschaftlich genutzten Flächen, die also nicht zu den vermieteten Räumen gehören, auf die Mieter übertragen wurden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Kosten im Vertrag in der Höhe begrenzt werden. Der BGH selbst nennt keine Obergrenze, in der juristischen Literatur wird aber "10 % der Jahreskaltmiete" als Richtschnur genannt.

Etwas anders sieht es aus bei individuell verhandelten Verträgen. Denn die Gerichte gehen davon aus, dass bei Vertragsverhandlungen beide Parteien sich des finanziellen Risikos der Vereinbarungen bewusst sind. Die Formulierung "Alle Instandsetzungen und Reparaturen in den Mieträumen und am Dach des Mietobjekts gehen ausschließlich zu Lasten des Mieters" ist laut BGH (Urteil vom 05.06.2002 – Az. XII ZR 220/99) wirksam, wenn dieses Risiko bei der Kalkulierung der Miethöhe berücksichtigt worden ist.

letzte Änderung S.P. am 07.03.2023 Autor(en):  Stefan Parsch

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	Herr Stefan Parsch Stefan Parsch ist freier Journalist und Lektor. Er schreibt Fachartikel für die Portale von reimus.NET und Artikel über wissenschaftliche Themen für die Deutsche Presse-Agentur (dpa). Für den Verein Deutscher Ingenieure lektoriert er technische Richtlinien. Mehr als zwölf Jahre lang war er Pressesprecher der Technischen Hochschule Brandenburg.
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