BGH: Zerrüttung allein rechtfertigt keine fristlose Wohnungskündigung

Ein nach jahrelangem Streit zerrüttetes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist keine ausreichende Begründung für die fristlose Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses. Einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge muss hinzukommen, dass ein pflichtwidriges Verhalten des Gekündigten zur Zerrüttung des Verhältnisses geführt hat. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht auf die Wohnraummiete übertragen (Az. VIII ZR 211/22).

Konkret ging es um ein seit 2011 laufendes Mietverhältnis in Hürth. Der Mieter wohnte im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses, der Vermieter lebte im Erdgeschoss. 2014 zerstritten sich Mieter und Vermieter und warfen sich seitdem gegenseitig immer wieder Vertragsverletzungen vor. Dabei ging es etwa um Verstöße gegen die Hausordnung und den Putzplan, um Lärmbelästigungen, das korrekte Befüllen und Abstellen der Mülltonnen sowie das mutwillige Zuparken von Einfahrten. Hinzu kamen angebliche Beleidigungen bei laustarken Streitigkeiten im Treppenhaus, Abmahnungen und ein Mieterhöhungsprozess.

Der Vermieter warf den Mietern zudem in einem Schreiben, das er auch an seine im Haus lebende türkischstämmige Familie schickte, rassistische Äußerungen vor. Daraufhin zeigten die Mieter ihn im Mai 2020 wegen Verleumdung an. Im November sprach der Vermieter eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus und begründete diese mit der Strafanzeige und dem zerrütteten Verhältnis zwischen den Vertragsparteien. Im Verfahren um die Räumungsklage stellte sich die Strafanzeige wegen Verleumdung jedoch nicht als vorsätzlich oder leichtfertig falsch dar und bot somit keinen Kündigungsgrund für die Vermieter. Die nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses sahen die Richter als tatsächlich gegeben an. Der Vermieter konnte jedoch nicht nachweisen, dass diese Zerrüttung maßgeblich auf einem pflichtwidrigen Verhalten der Mieter beruht.
Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass im Wohnraummietrecht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses und eine Störung der Vertrauensgrundlage der Vertragsparteien allein nicht ausreichen, um einer Mietvertragspartei das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verhältnisses zuzubilligen. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war daher aus Sicht des BGH nicht gerechtfertigt und die Räumungsklage abzuweisen.

Erstellt von (Name) E.R. am 09.04.2024 Geändert: 09.04.2024 08:10:41 Autor:  Petra Hannen Quelle:  Bundesgerichtshof Bild:  Bildagentur PantherMedia / Elnur